更新時(shí)間：2021-04-24 17:50:21作者：網(wǎng)絡(luò)
《二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》(2007版)8月1日啟用，所有二手房交易簽訂的《居間合同》都必須通過(guò)“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”打印，其他任何印刷版、手寫(xiě)版合同不得繼續(xù)使用。“這直接影響到交易方式等諸多方面，對(duì)二手房市交易將產(chǎn)生重大影響。”業(yè)內(nèi)人士和法律界人士說(shuō)。
對(duì)于新版合同，律師界和中介機(jī)構(gòu)人士提醒：買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在交易談妥之前，通過(guò)網(wǎng)上或中介公司取得合同示范文本，充分理解后，再正式簽約，千萬(wàn)不要匆忙簽約。多位律師表示新合同仍有諸多地方需要完善。
中介提供信息就能拿傭金？
房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，不時(shí)出現(xiàn)賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲而違約的情況。為了保障中介方的權(quán)益，《居間合同》第22條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方利用居間方提供的信息等，私自簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》或者另行通過(guò)其他居間簽訂合同，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。居間方有權(quán)要求買(mǎi)賣(mài)方支付本合同約定的全部傭金。”
房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)委員會(huì)副主任舒衛(wèi)東表示，這個(gè)條款意味著，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》后，凡是向他們提供過(guò)相關(guān)房地產(chǎn)的信息并簽訂《居間合同》的中介機(jī)構(gòu)都有權(quán)收取傭金。“這與《合同法》是相抵觸的。”舒衛(wèi)東說(shuō)，《合同法》規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人才應(yīng)該按照約定支付報(bào)酬，居間人未促成合同成立的不得要求支付報(bào)酬。
新版合同能杜絕“陰陽(yáng)合同”？
在此前的二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方為了逃稅或向銀行申請(qǐng)較高信貸額度，大量出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”，這已成為業(yè)界普遍存在的“潛規(guī)則”。新版合同啟用后，不少人認(rèn)為這將徹底杜絕“陰陽(yáng)合同”，但多數(shù)中介機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為“這是不可能的事情”。
深圳市成宏房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限金色分公司易明利經(jīng)理說(shuō)：“陰陽(yáng)合同”作為長(zhǎng)期存在的“潛規(guī)則”，難以杜絕，受利益驅(qū)使，買(mǎi)賣(mài)雙方仍會(huì)私下簽訂“陰合同”。
“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生一方面與買(mǎi)賣(mài)雙方法律意識(shí)單薄有關(guān)，另一方面中介結(jié)構(gòu)起到了推波助瀾的作用，因?yàn)槿绻軒椭I(mǎi)賣(mài)雙方壓低稅費(fèi)，成交率就會(huì)提高。專(zhuān)注研究二手房的廣東中圳律師事務(wù)所律師梁赤認(rèn)為，單靠推廣簽訂新版二手房交易合同來(lái)杜絕簽訂“陰陽(yáng)合同”，是一廂情愿。梁赤說(shuō)，雙方在新版合同之外如果簽訂“陰合同”，并且雙方?jīng)]有紛爭(zhēng)，新版合同如何制約得了呢？這其中不排除中介采用其他方式來(lái)規(guī)避稅費(fèi)，比如把部分房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)上等。
如何有效杜絕“陰陽(yáng)合同”？梁赤認(rèn)為，政府必須出臺(tái)相關(guān)措施予以配合，使簽訂“陰陽(yáng)合同”雙方覺(jué)得無(wú)利可圖，才能杜絕“陰陽(yáng)合同”。國(guó)土部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)二手房屋交易評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)，以該評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算納稅標(biāo)準(zhǔn)，堵塞交易價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的漏洞，消除買(mǎi)賣(mài)雙方逃稅的僥幸心理。其次，將偷稅漏稅行為納入誠(chéng)信系統(tǒng)。舒衛(wèi)東律師提醒：《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷稅達(dá)到一定數(shù)額，就是違法犯罪行為，將處罰金，乃至拘役判刑。
“打印程序”是否有法律依據(jù)？
多位律師也對(duì)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范二手房合同打印程序的通知》提出了不同看法。
通知要求，全市各房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自8月1日起，必須通過(guò)“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”打印《二手房委托合同》、《二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》、《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，其他任何印刷版、手寫(xiě)版合同均不得繼續(xù)使用。通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)二手房的市民，可以通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從網(wǎng)上下載打印合同；至于買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交的，可任選一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代打二手房買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得無(wú)故拒絕，違者，主管部門(mén)將取消其打印二手房買(mǎi)賣(mài)合同的資格。購(gòu)房者只需按規(guī)定繳納工本費(fèi)即可。
律師認(rèn)為，主管部門(mén)推廣合同示范文本無(wú)可厚非，但要求“必須有資格才能打印‘我’的合同，必須交錢(qián)才能拿到‘我’的合同”，顯然是侵犯了公民締約自由。締約自由包括合同內(nèi)容、合同形式、權(quán)利的處分等自由。上述規(guī)定是否有法律依據(jù)？
違約條款是否過(guò)于簡(jiǎn)單？
針對(duì)新合同的具體內(nèi)容，梁赤等律師指出，新合同第十七條關(guān)于“違約責(zé)任”的一款規(guī)定定金罰則過(guò)于簡(jiǎn)單，僅有違約金而沒(méi)有賠償損失。
梁赤說(shuō)，前段時(shí)間二手樓交易產(chǎn)生大量賣(mài)方違約，這與房?jī)r(jià)上漲而中介交易合同的違約條款訂立過(guò)于簡(jiǎn)單有關(guān)。根據(jù)合同法第107條規(guī)定，應(yīng)盡可能詳盡簽訂違約條款。買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方不履行或違反合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致合同交易的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)根據(jù)當(dāng)時(shí)的違約情形選擇下列條款之一處理：1、選擇定金罰則：買(mǎi)方反悔不購(gòu)買(mǎi)房屋的，賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收其房屋定金；賣(mài)方反悔不出售房屋的，賣(mài)方應(yīng)雙倍退還買(mǎi)方房屋定金。2、選擇違約金及賠償：違約方支付守約方該房產(chǎn)總價(jià)款違約金。如上述違約金不足以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失以及該房產(chǎn)的漲跌房?jī)r(jià)的損失，違約方還應(yīng)賠償實(shí)際損失及房產(chǎn)漲跌價(jià)差的損失。計(jì)算房產(chǎn)漲跌損失原則以該房產(chǎn)最相類(lèi)似的市場(chǎng)成交價(jià)(或評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià))與合同成交價(jià)之差確定。
委托擔(dān)保條款責(zé)任不明？
對(duì)于合同第二條中規(guī)定“該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣(mài)方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起-日內(nèi)向擔(dān)保公司和居間方指定人員出具公證委托書(shū)，辦理贖樓手續(xù)，買(mǎi)方應(yīng)予協(xié)助。”
梁赤認(rèn)為，這一條款責(zé)任不明。到底是居間方為賣(mài)方委托擔(dān)保公司贖樓，還是賣(mài)方直接委托公司贖樓，還是居間方和賣(mài)方同時(shí)委托擔(dān)保公司？由誰(shuí)與擔(dān)保公司設(shè)定權(quán)利義務(wù)？如果擔(dān)保公司拖延贖樓的時(shí)間，責(zé)任是居間方還是賣(mài)方？如果約定不明，一旦擔(dān)保公司拖延贖樓的時(shí)間導(dǎo)致未能按合同約定的時(shí)間完成交易過(guò)戶(hù)，賣(mài)方將首先要對(duì)買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任。
能否有效解決戶(hù)口問(wèn)題？
很多家長(zhǎng)不惜花巨資購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)，僅僅是為了獲得一個(gè)學(xué)位或戶(hù)口。但如果房子過(guò)戶(hù)后，賣(mài)方登記的戶(hù)口地址仍然在該房產(chǎn)內(nèi)，買(mǎi)方的戶(hù)口就無(wú)法遷移，孩子仍然無(wú)法到附近學(xué)校讀書(shū)。新版合同為此專(zhuān)門(mén)設(shè)定了“附著于該房地產(chǎn)的戶(hù)口”條款，約定賣(mài)方在收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款后的一定時(shí)間內(nèi)，保證遷出該房地產(chǎn)所附著的戶(hù)口，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。
房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)委員會(huì)副主任舒衛(wèi)東指出，“問(wèn)題是，公安機(jī)關(guān)規(guī)定的遷戶(hù)口條件很?chē)?yán)謹(jǐn)，戶(hù)口能否遷出并非僅有主觀愿望就能實(shí)現(xiàn)的。即便合同規(guī)定賣(mài)方違約后要承擔(dān)責(zé)任，但很可能無(wú)法解決實(shí)際情況。”所以，新版合同只具有提醒價(jià)值，而不能有效解決房產(chǎn)戶(hù)口問(wèn)題。
多數(shù)市民不熟悉新版合同
在新合同啟用首日，家住福田金色花園的沈先生說(shuō)，之前他通過(guò)媒體知道了這個(gè)新版合同，但對(duì)于具體內(nèi)容并不了解。在記者的調(diào)查中，90%以上的受訪者與沈先生一樣，對(duì)新合同缺乏了解。
從事二手房交易的不少中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)于新合同詳細(xì)內(nèi)容也并不熟悉。昨日記者以客戶(hù)身份調(diào)查多家中介公司的業(yè)務(wù)員，對(duì)于新合同具體事項(xiàng)，得到的答復(fù)都是“不清楚”、“還不完全了解”。中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司下屬的某三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)人員直接告訴記者：“我不清楚，你還是去問(wèn)經(jīng)理”。
對(duì)于新版合同的啟用，業(yè)內(nèi)人士也表現(xiàn)出兩種不同的態(tài)度。部分中介公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為這對(duì)行業(yè)將產(chǎn)生積極作用，而部分人士則表示新合同的作用有限。
樣本參考：
<a href=" http://www.goodlawyer.cn/fbbs/dispbbs.asp?boardid=22&id=67144" target="_blank"> http://www.goodlawyer.cn/fbbs/dispbbs.asp?boardid=22&id=67144</a>
范本內(nèi)容：<a href=" http://www.elaws.com.cn/article/10/180/2007/20070617133893.html" target="_blank"> http://www.elaws.com.cn/article/10/180/2007/20070617133893.html</a>
你還是進(jìn)上面的網(wǎng)站，看范本內(nèi)容吧！那是新的范本。如果看后還不懂的話(huà)，建議你找個(gè)律師幫忙吧，或看有什么熟人認(rèn)識(shí)什么律師的，都可以請(qǐng)他們幫忙。買(mǎi)房也是一件大事，最好一切的順利的情況下買(mǎi)，要不損失的還是自己。還有簽合同的時(shí)候要注意文字轉(zhuǎn)角，要理解好合同的意思，要不就會(huì)吃虧了。給你舉個(gè)文字轉(zhuǎn)角的例子“有一次我小堂弟去買(mǎi)皮鞋，他喜歡紅蜻蜓的。但是他剛來(lái)這城市，對(duì)很多地方都不很熟悉，找不到紅蜻蜓的專(zhuān)賣(mài)店。后來(lái)他去到一家大商場(chǎng)，里面有的地方是賣(mài)紅蜻蜓的，他去買(mǎi)的時(shí)候試了一下就買(mǎi)下來(lái)了。當(dāng)他付錢(qián)后，拿著小票去取皮鞋，發(fā)現(xiàn)這紙箱上寫(xiě)的是‘西部紅蜻蜓’，暈~~。上當(dāng)了，他拿去退，說(shuō)是假貨但是被拒絕了，他們的理由是怎么能說(shuō)是假的呢？你買(mǎi)的時(shí)候我又沒(méi)說(shuō)過(guò)是意大利紅蜻蜓，這是紅蜻蜓的，是西部紅蜻蜓~~~`。”吐血了吧？這就是所謂的文字轉(zhuǎn)角。有些人往往是吃你那一個(gè)字眼，你就會(huì)上當(dāng)。所以買(mǎi)房就更加小心。