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明年樓市調(diào)控“四大重點(diǎn)”

財(cái)政部金融研究所所長：中央明確不能開征房產(chǎn)稅

《新華視點(diǎn)》記者 鄧華寧 葉峰 屠宏昌

2010年，一系列高強(qiáng)度的調(diào)控措施讓火爆的房地產(chǎn)市場回歸理性。 2010年，一系列高強(qiáng)度的調(diào)控措施讓蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場回歸理性。 新房市場價(jià)格和數(shù)量停滯不前，土地價(jià)格總體穩(wěn)定。 ，炒房客淡出市場，房產(chǎn)折扣蔓延……

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要強(qiáng)化政府責(zé)任，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。 這讓人們對(duì)未來樓市調(diào)控充滿期待。

時(shí)至年末，一些熱點(diǎn)城市房價(jià)又開始上漲，房企天價(jià)拿地打造新“地王”，也給房地產(chǎn)前景帶來變數(shù)房地產(chǎn)市場。 明年樓市走勢(shì)如何？ 記者追蹤了本輪調(diào)控的幾大焦點(diǎn)問題。

保障性住房供應(yīng)有望“按時(shí)足量”

增加保障性住房供應(yīng)是今年調(diào)控的重中之重。 按照今年580萬套、明年1000萬套的目標(biāo)，如果供應(yīng)按時(shí)、量足，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入群體的住房問題。 ——收入和中低收入群體，形成“兩條腿走路”的市場和保障體系。 “新模式。

保障性住房建設(shè)進(jìn)展如何？ 記者從住建部獲悉，截至10月底，全國已開工城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造520萬套，占年度建設(shè)計(jì)劃580萬套的90%單位。 年底前全部開工建設(shè)，年內(nèi)完成60%。 。

記者了解到，北京、江蘇等部分熱點(diǎn)地區(qū)已于11月底完成全年保障性住房建設(shè)，部分地方建設(shè)規(guī)模已超年初目標(biāo)。 南京市房管局局長郭紅定表示，今年南京在建保障性住房數(shù)量已達(dá)1000萬平方米，相當(dāng)于該市全年商品房銷售面積。

“保障性住房建設(shè)長效機(jī)制正在逐步形成。” 住建部相關(guān)人士表示，加快保障性住房建設(shè)已提出多年，但一些城市缺乏積極性，欠下大量債務(wù)。 2010年，中央對(duì)保障性住房建設(shè)提出剛性要求，地方政府和有關(guān)部門迅速行動(dòng)。

我們先看土地供應(yīng)。 今年國土資源部保障性住房計(jì)劃計(jì)劃供應(yīng)土地2.45萬公頃，較去年實(shí)際出讓面積大幅增加123%； 規(guī)劃棚改用地3.66萬公頃，規(guī)劃中小型商品房用地8.04萬公頃。 占總數(shù)的76.6%。

我們來看看信貸支持。 有關(guān)部門已明確，各地為保障性安居工程設(shè)立的融資平臺(tái)不屬于清理地方融資平臺(tái)的范圍。 通過渠道建設(shè)，公積金、信托基金、社會(huì)資金不斷流入保障性住房領(lǐng)域。

有的地方還將保障性住房納入績效考核，有的地方通過法律規(guī)定土地出讓金投資保障性住房的比例。

公共租賃住房是本輪保障性住房建設(shè)的另一個(gè)特點(diǎn)，主要解決“夾心層”住房問題。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要加快住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，動(dòng)員社會(huì)各方面力量，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房。 近日，北京、上海、重慶、西安等地相繼宣布，明年公共租賃住房建設(shè)規(guī)模將在今年基礎(chǔ)上大幅增加。

“預(yù)計(jì)明年保障性住房建設(shè)規(guī)模將會(huì)更大。” 郭紅鼎表示，未來幾年保障性住房的增加，將增加住房總量規(guī)模，分流市場購買力，逐步扭轉(zhuǎn)市場供給不足的預(yù)期，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)發(fā)揮越來越重要的作用。 角色。

土地監(jiān)管將堅(jiān)持保障民生導(dǎo)向

土地監(jiān)管是本輪調(diào)控的另一重點(diǎn)。 國土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年商品房規(guī)劃供應(yīng)面積為12.4萬公頃，是去年規(guī)模的兩倍。 在保障性住房用地大幅增加的基礎(chǔ)上，商品住宅用地沒有被占用，充分發(fā)揮了保障供應(yīng)的效果。

“今年可以稱為土地整治年。” 交通銀行研究部唐建偉表示，提高土地出讓金首付比例、開展土地囤積檢查、清理土地增值稅、提高土地稅預(yù)收比例等措施，促使企業(yè)拿地、囤地要更加謹(jǐn)慎。 地面現(xiàn)象已初步得到遏制。 此外，“限地競價(jià)”、“限地競面積”等出讓新模式已在北京、深圳多地試運(yùn)行。 如果未來推廣開來，也將對(duì)地價(jià)的快速上漲產(chǎn)生顯著的抑制作用。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來地價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 全國105個(gè)城市住宅用地價(jià)格同比漲幅從1月份的125%下降到10月份的7%。 10月105個(gè)城市平均樓面價(jià)格為1732元/平方米，環(huán)比下降29%。

“但各地市場冷熱不均的現(xiàn)象仍然存在。”中國指數(shù)研究院副院長陳勝表示。 截至11月22日，今年土地出讓金前10名的城市中有8個(gè)城市漲幅較大，其中上海、北京同比分別增長69%和57%。

值得特別關(guān)注的是年底“地王”的再現(xiàn)。 11月，“地王”同一天出現(xiàn)在杭州、廣州、武漢三座城市。 總價(jià)高達(dá)數(shù)十億甚至數(shù)百億元的地塊并不少見。

對(duì)于上述現(xiàn)象，華泰證券研究員張馳飛認(rèn)為，今年商業(yè)用地價(jià)格大幅上漲是部分城市土地出讓金大幅上漲的主要原因。 此外，地價(jià)上漲也具有滯后性財(cái)政部財(cái)科所，是對(duì)去年房價(jià)上漲的補(bǔ)充性上漲。 最近出現(xiàn)的“地王”幾乎都有特點(diǎn)，要么是核心地塊，要么是自然環(huán)境特別優(yōu)越的地塊，自然會(huì)引發(fā)開發(fā)商之間的競爭。 “在土地供應(yīng)量增加的背景下，土地價(jià)格將保持穩(wěn)定。”

國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十二五”期間，國土部門將堅(jiān)定不移貫徹落實(shí)中央土地和住房供應(yīng)向民生領(lǐng)域傾斜的政策。 2011年，改變土地利用結(jié)構(gòu)的方向?qū)⒁宰宰⌒秃椭行⌒蜕唐贩拷ㄔO(shè)用地為主，探索有效控制房價(jià)、地價(jià)的政策措施。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)或從增量住房中的高端住房開始

房地產(chǎn)稅被稱為房地產(chǎn)市場調(diào)控的“核武器”。 如果說保障性住房和土地供應(yīng)的增加改變了房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境，那么房地產(chǎn)稅則調(diào)整了房地產(chǎn)市場的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。 一些發(fā)達(dá)國家開征房地產(chǎn)暴利稅，以遏制房價(jià)過快上漲。 今年以來，上海、重慶、深圳將開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息不斷引發(fā)關(guān)注，但迄今為止，“只聞樓梯聲，無人下樓”。 ”

財(cái)政部稅務(wù)司綜合司司長周傳華近日在光大證券召開的投資策略會(huì)上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要、穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。

上海市房管局相關(guān)人士告訴記者，上海正在按照國家試點(diǎn)要求做好相關(guān)準(zhǔn)備，試點(diǎn)范圍為部分個(gè)人住房。 重慶市近日下發(fā)相關(guān)通知財(cái)政部財(cái)科所，要求各有關(guān)部門積極做好高檔住宅房產(chǎn)稅征收準(zhǔn)備工作。

不過，記者也聽到一些業(yè)內(nèi)人士透露，近期開征房產(chǎn)稅的可能性不大。 主要障礙是采集技術(shù)短期內(nèi)難以連接。 也有人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響將遠(yuǎn)大于其他稅收政策，可能會(huì)引起樓市劇烈波動(dòng)。

針對(duì)各種傳聞，財(cái)政部金融科學(xué)研究所所長賈康對(duì)記者表示，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央明確的方向，不征收是不可能的。 “房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能會(huì)從增量房中的高端房開始，按計(jì)劃一年內(nèi)啟動(dòng)試點(diǎn)。”

熱點(diǎn)城市房價(jià)走勢(shì)不明朗

近年來，經(jīng)過多輪調(diào)控，房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，特別是2009年出現(xiàn)大幅反彈，部分城市房價(jià)翻倍增長。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的調(diào)控是嚴(yán)厲政策強(qiáng)行抑制房價(jià)上漲的結(jié)果。 明年很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，市場上也有人伺機(jī)抄底，等待獲利機(jī)會(huì)。

“明年房價(jià)走勢(shì)存在很多不確定因素。” 江蘇相宜地產(chǎn)副總經(jīng)理張亮分析，除了自住、改善型需求外，投資性需求也相當(dāng)剛性。 在流動(dòng)性過剩、物價(jià)上漲的背景下，沒有人愿意讓錢貶值，買房讓人更有安全感。 這從南京保利“香檳國際”今年千萬元豪宅的火爆銷售、上海綠城價(jià)值3000萬元?jiǎng)e墅一日售出11棟就可見一斑。

萬科副總裁肖力也表示，雖然明年全國房屋庫存會(huì)逐漸增加，但由于今年供應(yīng)不足，總體處于較低水平，未來樓市需求可能會(huì)反彈。 她對(duì)明年的市場持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

渣打銀行研究報(bào)告認(rèn)為，如果明年中央政府堅(jiān)持執(zhí)行現(xiàn)有監(jiān)管政策，市場需求將維持低位。 如果繼續(xù)多次加息或推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，市場情緒可能會(huì)逆轉(zhuǎn)，房價(jià)可能會(huì)溫和下跌。 但如果宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)走軟，市場就會(huì)預(yù)期寬松政策，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)重現(xiàn)。

“今年的幾項(xiàng)新政策可以說是治療高燒的一劑猛藥。” 南京大學(xué)教授葛陽表示，4月份“國家十項(xiàng)措施”發(fā)布后，北京、上海、深圳等14個(gè)熱點(diǎn)城市的住房交易量在三個(gè)月內(nèi)下降了六個(gè)月。 變得。 9月底“國五規(guī)定”出臺(tái)后，交易量再度下滑。 4月份以來全國房價(jià)漲幅普遍回落，10月份環(huán)比漲幅僅0.2%。 但11月份，北京、上海等熱點(diǎn)城市新房量價(jià)齊升。 “防止明年房價(jià)反彈，必須加強(qiáng)調(diào)控。”

“防止房價(jià)泡沫，除了樓市之外，還需要其他配套措施。” 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如何合理引導(dǎo)資金流向、拓寬投資渠道也是重要問題。

新華社12月15日電