企業價值評估中投資性房地產采用市場法評估，是否需要扣除房產處置稅費？
更新時間：2023-09-03 20:02:10作者：佚名
問：企業價值評估中投資性房地產選用市場法評估，是否還要交納房產處置相關稅金？
答：學者觀點：針對這個問題，評估實務界仍然有可以交納和不可以交納兩種不同的觀點。我們覺得，通常來說，評估實務中的操作處理，不存在絕對的正確與否，這些狀況還要考慮不同的評估業務類別、經濟行為以及評估目的，對企業價值評估業務中投資性房地產的評估是否還要交納房地產處置稅金，建議考慮以下幾個方面：
（一）綜合考慮交易慣例和評估行業慣例。是否還要交納房地產處置稅金，還要結合評估目的、價值類別以及評估方式在模擬價值實現過程中對特定交易下的房地產處置稅金的固有處理方法，并充分考慮評估行業對評估對象交易契稅的處理慣例，慎重處理。
（二）考慮可理解和接受度。結合投資性房地產的持有意圖和價值實現途徑，投資性房地產的可變現凈值確定，市場法評市值中扣掉房地產轉讓過程中的相關稅金，回報法評市值中扣掉房地產出租過程中形成的相關稅金，那樣處理得到的評估推論更有促使被理解和接受。
（三）充分適當的披露。無論是否交納相關稅金，在評估報告中充分披露該事項，呈請報告使用者充分關注，并建議委托人與交易對手方在交易定價時充分考慮該事項的影響，對委托人全面理解評估推論、正確使用評估報告，都是很有必要的。
附注：
為方便理解，我們將評估實務界對兩種觀點的理由列示如下：第一種觀點覺得可以扣掉，理由是：按照《企業財會準則第3號——投資性房地產》，“投資性房地產北京房地產評估，是指為攫取房租或資本增值，或二者兼有而持有的房地產”。依據《資產評估執業準則——不動產》，在企業價值評估中，必須關注企業經營模式及不動產實際使用方法對不動產價值的影響。
在企業價值評估中，通常將投資性房地產歸類為溢余或非經營性資產。持該觀點的覺得，企業價值評估的經營性房地產，為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，價值詳細表現其生產經營中的貢獻，其價值的實現通過企業生產經營利潤得到補償。投資性房地產，依照其持有的意圖（目的）不同其價值是通過變現或退還房租榮獲補償，為持有增值變現時，選用市場法進行評估，評估價值為評估基準日銷售收入除以因銷售房產發生的開支的凈利潤。租賃攫取房租時，選用利潤法的評估價值為其凈現金流量的現值折現。
第二種觀點覺得不可以交納，理由是：假如接受前面的觀點，那就除了是針對市場法的評估結果北京房地產評估，而是針對選用其他適用的方式所確定的評估結果進行交納。
來源：上海資產評估商會資產評估專業技術執委會執業問題解惑（2021年）
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