亚洲男人天堂av,国产一区二区久久精品,国产精品一区二区久久精品,国产精品久久久久久一区二区三区,五月婷婷在线观看视频,亚洲狠狠色丁香婷婷综合

感謝：迎商網(wǎng)、商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院、地產(chǎn)精英館、商業(yè)地產(chǎn)精選分享

執(zhí)行摘要

【商業(yè)地產(chǎn)選擇】商業(yè)地產(chǎn)的租金設(shè)置一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，如何制定合適的租賃方案不僅是一個(gè)難點(diǎn)，也是項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)。贏商網(wǎng)從租金價(jià)格定位、租金研究報(bào)告方向與方法、租金計(jì)算方法、知名項(xiàng)目租金詳情四大方面分享實(shí)用資訊。

1、租賃價(jià)格如何定位？

1、商業(yè)項(xiàng)目的三種租賃方式

商業(yè)項(xiàng)目的租賃方式主要分為純租金、純扣分、租金加扣分三種形式。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)壽命能否持續(xù)，很大程度上取決于租賃方式的選擇。在各行業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，不同業(yè)態(tài)的租賃方式選擇也存在較大差異。比如服裝業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)方式有純租金、純扣分、租金加扣分等。共有三種形式；而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類(lèi)則采用純租賃方式。因此，不同業(yè)態(tài)的商戶會(huì)選擇不同的租賃方式，不同的租賃方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。

不同的業(yè)務(wù)類(lèi)型對(duì)運(yùn)營(yíng)方式的偏好不同。即使是同一業(yè)態(tài)，不同品牌也會(huì)根據(jù)自身發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)體系，使品牌能夠擴(kuò)大市場(chǎng)份額、提升知名度、獲取更多利潤(rùn)。

2、租金如何定位？

做好租金定位，最重要的是考慮區(qū)域和商圈的商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不均衡。其次，商圈的租金分布并不完全是線性的。同一條街上不同業(yè)態(tài)的租金差異很大。租戶的租房心理價(jià)格主要取決于幾個(gè)因素。首先是區(qū)位因素；二是預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀況。

案例一：蘇州五彩國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)布局及租賃定位方案

租金定制思路

①區(qū)域租金水平：項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租賃價(jià)格；

② 模擬項(xiàng)目：根據(jù)項(xiàng)目定位，參考模擬項(xiàng)目；

③行業(yè)租金承受能力：結(jié)合不同類(lèi)型業(yè)態(tài)的最高租金承受能力和日常投資經(jīng)驗(yàn)，合理控制租金價(jià)格；

④項(xiàng)目區(qū)位及發(fā)展前景：項(xiàng)目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。

主要業(yè)務(wù)解決方案

①主力商戶：對(duì)于主力店、品牌形象好的商戶，可采用裝修補(bǔ)貼或聯(lián)合扣分等低條件租賃方式，降低商戶入駐風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)劃業(yè)態(tài)中一些比較受歡迎的業(yè)態(tài)，比如美食廣場(chǎng)，可以自營(yíng)。

②小商戶：小商戶有從眾心理。在引進(jìn)主力店的基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)提高小商戶的租金，提高開(kāi)發(fā)商的整體經(jīng)濟(jì)效益。

③租賃期和免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲及一二級(jí)商店年限控制在3-8年。為保證商戶持續(xù)經(jīng)營(yíng)，免租期超過(guò)12個(gè)月的商戶應(yīng)采取階段性方式支持，防止商戶在免租期過(guò)后棄租。

④ 履約保證金：一般商戶2-3個(gè)月，大中型商戶3-6個(gè)月。

租金參考1

租金參考2

（租金走勢(shì)圖：商業(yè)地產(chǎn)精選，轉(zhuǎn)載于百度文庫(kù)）

案例2：商場(chǎng)租賃定位策略

租金是租戶投資收入的主要來(lái)源，其定價(jià)直接影響投資回報(bào)水平。但由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，租金不僅要考慮投資回報(bào)，還必須考慮多種因素，以便各利益相關(guān)者能夠達(dá)到更理想的結(jié)果。期望達(dá)到平衡。

在眾多租金定位方式中，本案采用固定租金加可調(diào)租金的方式，即

計(jì)算租金 = 固定租金 + 可調(diào)租金

其中，固定租金綜合考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)水平、整體租金水平、商圈發(fā)展、城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等因素。租金調(diào)整主要考慮的因素是項(xiàng)目的內(nèi)部條件，包括：案件商圈位置、品牌訴求、營(yíng)銷(xiāo)策略、陽(yáng)臺(tái)位置、商鋪位置、競(jìng)爭(zhēng)因素、投資可達(dá)性等因素。

2. 如何準(zhǔn)備租賃研究報(bào)告？

租金是如何確定的？標(biāo)準(zhǔn)從何而來(lái)？周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的租金水平是多少？商務(wù)區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？目標(biāo)商戶的租賃級(jí)別如何？這些是租金定制過(guò)程中的關(guān)鍵信息。這些信息需要通過(guò)仔細(xì)的研究計(jì)劃和準(zhǔn)確的研究對(duì)象來(lái)獲得。這里推薦幾個(gè)有代表性的租賃研究案例西直門(mén)嘉茂購(gòu)物中心，分享租賃研究報(bào)告的整體思路和實(shí)施方法。

案例一：

深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城租賃研究規(guī)劃報(bào)告

整個(gè)研究報(bào)告非常專(zhuān)業(yè)、全面。具體內(nèi)容包括深圳商業(yè)地產(chǎn)整體市場(chǎng)概況——整體市場(chǎng)供需水平分析、深圳主要商業(yè)區(qū)域（商圈）分析。對(duì)5家主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（地王購(gòu)物中心、中信城市廣場(chǎng)、西武百貨、太陽(yáng)廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)）進(jìn)行詳細(xì)、深入的調(diào)查分析?？疾熘攸c(diǎn)是：項(xiàng)目位置、規(guī)模、投資條件（報(bào)價(jià)）、各層商戶組合；并從這5家商場(chǎng)中，每層選取1-2家不同業(yè)態(tài)的代表性客戶，調(diào)查其具體租賃情況，以供參考。

通過(guò)對(duì)目標(biāo)商場(chǎng)案例的租金水平對(duì)比分析，以及不同行業(yè)的租金水平和租賃面積的對(duì)比分析，對(duì)深圳商鋪未來(lái)租金趨勢(shì)的初步發(fā)展建議，本案例的市場(chǎng)定位：商戶組合布局租金條件的制定及對(duì)規(guī)?；挠绊?購(gòu)物中心租金的主要影響因素、各層商戶組合布局及行業(yè)類(lèi)型分布比例、各層商戶目標(biāo)客群樓層、商場(chǎng)租賃條件的制定貝語(yǔ)網(wǎng)校，最后是本例中各樓層的出租計(jì)劃。

案例2：

天津銀河國(guó)際購(gòu)物中心租賃研究報(bào)告

本案例首先從天津市零售業(yè)態(tài)分布入手，從全市商業(yè)物業(yè)的存量和新增供應(yīng)，到百貨店、大型商超、超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心等的租賃情況分析。并總結(jié)了一類(lèi)商圈主要零售物業(yè)的租金水平和收租方式。

同時(shí)，詳細(xì)分析了零售商戶、餐飲商戶等商戶的租金收取方式，計(jì)算了案例的整體租金水平和各樓層的基準(zhǔn)租金，并得出了同層商鋪的租金定價(jià)依據(jù)。制定了地板；以及未來(lái)的租金上漲比例和租金計(jì)劃的使用原則。

三、租金計(jì)算方法

示范一：營(yíng)業(yè)額反算租金的計(jì)算方法

計(jì)算租金的方法有很多種，角度不同，方法也不同。常用的租金計(jì)算方法有以下幾種：

① 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研；

② 互聯(lián)網(wǎng)查詢；

③ 與第三方公司合作；

④通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行倒推估算（此方法較為準(zhǔn)確，適用于研究難度大的大型商場(chǎng)的租金估算）；

⑤ 實(shí)證數(shù)據(jù)：對(duì)臨街商鋪和小商戶進(jìn)行租金研究相對(duì)困難，研究數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)準(zhǔn)確?？梢圆捎靡环N或兩種方法進(jìn)行研究；對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)進(jìn)行租金研究相對(duì)困難。 ，可以考慮選擇與第三方公司合作，或者根據(jù)營(yíng)業(yè)額推斷，或者根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)做出判斷。

示范2：

購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)預(yù)算、樓面租金明細(xì)說(shuō)明

每層月租金總額的計(jì)算公式為：

一樓月租金總額=（年總費(fèi)用×1樓占比）/12（其他樓層同理）

每層月/元/㎡，計(jì)算公式為：

公寓/樓層總建筑面積=公寓/樓層總建筑面積-出租面積/出售面積

計(jì)算公式：每層每月/元/㎡=一層月租金總額/建筑面積（??其他樓層依此類(lèi)推）

好店和壞店的單價(jià)設(shè)置：

在平面圖上，根據(jù)樓層位置和人流量來(lái)標(biāo)記商鋪的品質(zhì)（以ABCD劃分）。根據(jù)優(yōu)劣程度，確定某一樓層商鋪單價(jià)的高低（優(yōu)劣商鋪單價(jià)計(jì)算請(qǐng)參考樓層系數(shù)（采用分解法計(jì)算） ，但每類(lèi)商鋪的租金總和等于該層的總預(yù)算。

示范三：購(gòu)物中心租金定價(jià)方法

根據(jù)商圈租金水平、廠家承受能力、商場(chǎng)投資回報(bào)情況，綜合考慮以下三種定價(jià)方式：

租金水平類(lèi)比法：根據(jù)當(dāng)?shù)刂饕倘Φ钠骄饨鹚剑茢嘣撋倘氨卷?xiàng)目的租金水平。租金水平是商家開(kāi)店時(shí)選擇商圈的重要因素之一。

保本保利定價(jià)法：根據(jù)制造商的租金承受能力，分析典型行業(yè)在一定成本下的盈虧平衡點(diǎn)。只有大多數(shù)廠家能夠盈利，商場(chǎng)才能穩(wěn)定發(fā)展。廠家在投資開(kāi)店之前，通常會(huì)計(jì)算營(yíng)業(yè)額、租金、資金保障和利潤(rùn)點(diǎn)。

投資收益分析方法：利用本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格水平計(jì)算預(yù)期租金水平。此方法僅供參考，不用于推導(dǎo)。

項(xiàng)目成本定價(jià)方法：根據(jù)項(xiàng)目的投資成本，按照靜態(tài)收益率計(jì)算項(xiàng)目的平均租金價(jià)格。由于我們無(wú)法得知該項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，因此不能采用這種方法，需要開(kāi)發(fā)商自行測(cè)算。

示范四：租金建議及收入預(yù)算

租金水平因樓層、配套設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平、市場(chǎng)供應(yīng)等因素而異。對(duì)以上因素綜合分析如下：

樓層系數(shù)

它包括有底價(jià)差和無(wú)底價(jià)差兩個(gè)方面。樓層是租金差異最明顯的因素。也有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有底價(jià)差（比如女人街開(kāi)盤(pán)時(shí)），用來(lái)鼓勵(lì)銷(xiāo)售，引起搶購(gòu)，從而積累業(yè)主信息。這也是招商引資的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目，都有底價(jià)差異。一般來(lái)說(shuō)，以第一層為基礎(chǔ)，每上一層（下一層），差異率較上一層減小至40%、35%、30%、25%左右。 。

支持組合因素

這個(gè)因素可以解釋同一層商鋪的租金價(jià)格如何差異化。如果商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店），定價(jià)將根據(jù)商鋪的位置、周邊環(huán)境、面積、內(nèi)部面積等因素進(jìn)行定價(jià)。

商業(yè)業(yè)態(tài)因素

這種計(jì)算方法也稱(chēng)為浮動(dòng)租金法。根據(jù)傳統(tǒng)百貨店的做法，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)采用不同的傭金比例。同樣，這種方法在租賃形式上也可以借鑒。一般算法為：?jiǎn)挝幻娣e（每平方米）每月產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入*實(shí)際使用面積*傭金抵扣點(diǎn)=租金。

項(xiàng)目租售建議

目前商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)一般有五種方式：自購(gòu)自營(yíng)、純租賃、回租、帶租銷(xiāo)售、回購(gòu)等，數(shù)據(jù)中一一分析。

4、名企項(xiàng)目租賃明細(xì)

上海正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)租賃明細(xì)

正大廣場(chǎng)租金情況：主力店固定租金為70至284元/月/平方米，非主力店固定租金為160至700元/月/平方米。非主力店中，服裝服飾類(lèi)固定租金為580~620元/月/平方米，生活精品類(lèi)固定租金為420~450元/月/平方米，餐飲食品類(lèi)固定租金290~320元。元/月/平方米。

信息以表格的形式西直門(mén)嘉茂購(gòu)物中心，對(duì)業(yè)務(wù)類(lèi)型、租賃模式、固定租金（元/月/平方米）、折扣率等進(jìn)行了非常詳細(xì)的介紹。包括每個(gè)品牌的租賃信息。

北京6家知名商場(chǎng)租金水平

本信息介紹了北京西單大悅城、北京藍(lán)色港灣國(guó)際商務(wù)區(qū)、北京apm購(gòu)物中心、佳茂（西直門(mén)）購(gòu)物中心、北京富力廣場(chǎng)、北京新中關(guān)購(gòu)物中心六家知名商場(chǎng)的出租情況。

對(duì)單層建筑面積、業(yè)態(tài)定位、代表品牌、單店面積、租金價(jià)格、折扣率等進(jìn)行表格統(tǒng)計(jì)。同時(shí)從商圈、業(yè)態(tài)組合、定位等方面分析了各項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)。

深圳十大知名商場(chǎng)租金水平

信息介紹了華潤(rùn)萬(wàn)象城、COCOPARK、海岸城、益田假日廣場(chǎng)、京基公園廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)、嘉信茂廣場(chǎng)、金光華、怡景中心城、花園城市中心10大商場(chǎng)的租金水平。租金價(jià)格從項(xiàng)目所在區(qū)域、商業(yè)樓區(qū)、一二層到五層都明碼標(biāo)價(jià)。

其租金水平是平均租金的參考，主要是零售。部分服裝、品牌店的租金扣除為18-25%，餐飲品牌連鎖店的租金扣除為5-12%。

最新行業(yè)數(shù)據(jù)

北京4家知名商場(chǎng)租金明細(xì)

北京西單大悅城

項(xiàng)目文件

地址：北京市西城區(qū)西單北大街131號(hào)

商圈：西單商圈（市級(jí)商圈）

開(kāi)業(yè)日期：2008年2月1日

面積：16073㎡

總建筑面積：20.5萬(wàn)平方米

商業(yè)建筑面積：11.5萬(wàn)平方米

商業(yè)層數(shù)：B4-F11

物業(yè)構(gòu)成：購(gòu)物中心、酒店、酒店式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓

開(kāi)發(fā)商：北京新奧西縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

投資方：中糧集團(tuán)

建筑設(shè)計(jì)：新加坡 CPG Pte Ltd

北京天弘建筑設(shè)計(jì)有限公司

商業(yè)顧問(wèn)：戴德梁行

立面及室內(nèi)商業(yè)設(shè)計(jì)：美國(guó)斯亞國(guó)際集團(tuán)

停車(chē)位數(shù)量：1,000個(gè)

業(yè)態(tài)占比

服裝零售站77%、餐飲站13%、服務(wù)站10%

租金詳情

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、西單大悅城位于北京核心商務(wù)區(qū)西單商務(wù)區(qū)。商業(yè)氛圍濃厚，出行、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物十分便利。

2、品牌組合相對(duì)領(lǐng)先，不少品牌在國(guó)內(nèi)或北京設(shè)立旗艦店。自身定位選擇與周邊知名百貨店錯(cuò)位，利用自身規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，引入H&M、GAP、優(yōu)衣庫(kù)、ZARA等大眾化、大眾化的品牌服裝品牌作為主力商店。

3、客流量大，周末和工作日人群沒(méi)有明顯區(qū)分。

4、與周邊傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)擁擠的購(gòu)物環(huán)境不同，每層都有主題休閑區(qū)。

項(xiàng)目劣勢(shì)

1、周邊商業(yè)過(guò)于密集。

2、傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，部分品牌的銷(xiāo)售額會(huì)直線下降。

3、商場(chǎng)里的化妝品較少。

北京apm購(gòu)物中心

項(xiàng)目文件

地址：北京市東城區(qū)王府井大街138號(hào)

商圈：王府井商圈（市級(jí)商圈）

開(kāi)業(yè)日期：2008年2月1日

總建筑面積：13萬(wàn)平方米

商業(yè)建筑面積：9萬(wàn)平方米

商業(yè)層數(shù)：B1-F6

物業(yè)構(gòu)成：購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓

開(kāi)發(fā)商：香港新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)

停車(chē)位數(shù)量：800個(gè)

租金詳情

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、交通位置極佳，靠近長(zhǎng)安街、王府井。

2、業(yè)態(tài)齊全，打造一站式消費(fèi)理念。

作為中國(guó)王府井第一街、王府井商圈核心的第一家購(gòu)物中心、GAP中國(guó)首家復(fù)式旗艦店，ZARA也選擇這里打造其亞洲首家三層復(fù)式旗艦店。最大的復(fù)式旗艦店NIKE北京，擁有5家最具特色、最獨(dú)特的國(guó)際大牌復(fù)式旗艦店。

項(xiàng)目劣勢(shì)

1、周邊商業(yè)過(guò)于密集，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。滿租率不高，可供顧客選擇的還是不多。

2、樓層太高，樓上地下都空無(wú)一人。

北京家貿(mào)(西直門(mén))購(gòu)物中心

項(xiàng)目文件

地址：北京市西城區(qū)西直門(mén)外大街1號(hào)

商圈：西直門(mén)商圈

開(kāi)業(yè)日期：2007年10月13日

總建筑面積約29萬(wàn)平方米

商業(yè)建筑面積：8.9萬(wàn)㎡

商業(yè)層數(shù)：B1-F6

物業(yè)構(gòu)成：購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓

投資方：嘉茂集團(tuán)

停車(chē)位數(shù)量：2,000個(gè)

租金詳情

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

該項(xiàng)目具有巨大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?？拷罔F換乘站和公交車(chē)站。商圈內(nèi)學(xué)校眾多，客流量巨大。項(xiàng)目業(yè)態(tài)齊全，凸顯一站式消費(fèi)理念。其中，餐飲業(yè)務(wù)占比超過(guò)30%，從而創(chuàng)造了良好的客流聚集效應(yīng)。這為后續(xù)的調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。

項(xiàng)目劣勢(shì)

本項(xiàng)目的服裝品牌需要調(diào)整，比去年其他項(xiàng)目略低端，如一樓的LEVIS、TOUGH，二樓的MIGANO、Riddle等。而且品牌堆疊相對(duì)較多雜亂無(wú)章，缺乏合理的整理和調(diào)整。項(xiàng)目整體基調(diào)不足，更多依靠周邊便利的交通環(huán)境帶動(dòng)客流。

北京富力廣場(chǎng)

項(xiàng)目文件

地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路55號(hào)

商圈：國(guó)貿(mào)商圈（市級(jí)商圈）

開(kāi)業(yè)日期：2008年2月1日

總建筑面積：60萬(wàn)平方米

商業(yè)建筑面積：16.7萬(wàn)平方米

商業(yè)層數(shù)：B1-F6

物業(yè)構(gòu)成：商場(chǎng)、酒店、酒店式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓

開(kāi)發(fā)商： 富力集團(tuán)

停車(chē)位數(shù)量：1,000個(gè)

租金詳情

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，能為項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供保障。

2、項(xiàng)目不僅交通便利，而且地理位置優(yōu)越。

3、項(xiàng)目周邊都是老舊小區(qū)，常住人口較多，提供了非常穩(wěn)定的消費(fèi)群體。

4、晨曦百貨對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)起到了很好的補(bǔ)充作用。

項(xiàng)目劣勢(shì)

1、項(xiàng)目雖然靠近國(guó)貿(mào)商圈，但自有品牌比較低端，與國(guó)貿(mào)、新光等商場(chǎng)相比有較大差距。因此，對(duì)周?chē)陌最I(lǐng)人群缺乏影響力和吸引力。

2、建筑內(nèi)品牌混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，需要調(diào)整。

3、缺乏大規(guī)模、有目的的消費(fèi)場(chǎng)所。比如電影院、超市等，顧客流動(dòng)性比較大的地方。

（注：由于租金受多種因素影響不可控調(diào)整，此信息僅供參考）

本文：上半部分來(lái)自盈商網(wǎng)，下半部分來(lái)自：商業(yè)地產(chǎn)研究院，摘要：地產(chǎn)精英堂