西直門嘉茂購物中心 商業(yè)地產(chǎn)租金制定全攻略：贏商網(wǎng)分享租金價格定位、調研報告與測
更新時間：2025-01-10 21:43:41作者：佚名
感謝：迎商網(wǎng)、商業(yè)地產(chǎn)學院、地產(chǎn)精英館、商業(yè)地產(chǎn)精選分享
執(zhí)行摘要
【商業(yè)地產(chǎn)選擇】商業(yè)地產(chǎn)的租金設置一直是人們關注的焦點。對于業(yè)內(nèi)人士來說，如何制定合適的租賃方案不僅是一個難點，也是項目推進過程中至關重要的一環(huán)。贏商網(wǎng)從租金價格定位、租金研究報告方向與方法、租金計算方法、知名項目租金詳情四大方面分享實用資訊。
1、租賃價格如何定位？
1、商業(yè)項目的三種租賃方式
商業(yè)項目的租賃方式主要分為純租金、純扣分、租金加扣分三種形式。
一個商業(yè)項目能否成功運營、運營壽命能否持續(xù)，很大程度上取決于租賃方式的選擇。在各行業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，不同業(yè)態(tài)的租賃方式選擇也存在較大差異。比如服裝業(yè)態(tài)的運營方式有純租金、純扣分、租金加扣分等。共有三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租賃方式。因此，不同業(yè)態(tài)的商戶會選擇不同的租賃方式，不同的租賃方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。
不同的業(yè)務類型對運營方式的偏好不同。即使是同一業(yè)態(tài)，不同品牌也會根據(jù)自身發(fā)展水平制定不同的運營體系，使品牌能夠擴大市場份額、提升知名度、獲取更多利潤。
2、租金如何定位？
做好租金定位，最重要的是考慮區(qū)域和商圈的商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不均衡。其次，商圈的租金分布并不完全是線性的。同一條街上不同業(yè)態(tài)的租金差異很大。租戶的租房心理價格主要取決于幾個因素。首先是區(qū)位因素；二是預期經(jīng)營狀況。
案例一：蘇州五彩國際廣場商業(yè)布局及租賃定位方案
租金定制思路
①區(qū)域租金水平：項目周邊1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租賃價格；
② 模擬項目：根據(jù)項目定位，參考模擬項目；
③行業(yè)租金承受能力：結合不同類型業(yè)態(tài)的最高租金承受能力和日常投資經(jīng)驗，合理控制租金價格；
④項目區(qū)位及發(fā)展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。
主要業(yè)務解決方案
①主力商戶：對于主力店、品牌形象好的商戶，可采用裝修補貼或聯(lián)合扣分等低條件租賃方式，降低商戶入駐風險；規(guī)劃業(yè)態(tài)中一些比較受歡迎的業(yè)態(tài)，比如美食廣場，可以自營。
②小商戶：小商戶有從眾心理。在引進主力店的基礎上，可以適當提高小商戶的租金，提高開發(fā)商的整體經(jīng)濟效益。
③租賃期和免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲及一二級商店年限控制在3-8年。為保證商戶持續(xù)經(jīng)營，免租期超過12個月的商戶應采取階段性方式支持，防止商戶在免租期過后棄租。
④ 履約保證金：一般商戶2-3個月，大中型商戶3-6個月。
租金參考1
租金參考2
（租金走勢圖：商業(yè)地產(chǎn)精選，轉載于百度文庫）
案例2：商場租賃定位策略
租金是租戶投資收入的主要來源，其定價直接影響投資回報水平。但由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，租金不僅要考慮投資回報，還必須考慮多種因素，以便各利益相關者能夠達到更理想的結果。期望達到平衡。
在眾多租金定位方式中，本案采用固定租金加可調租金的方式，即
計算租金 = 固定租金 + 可調租金
其中，固定租金綜合考慮當?shù)厣虡I(yè)水平、整體租金水平、商圈發(fā)展、城市未來發(fā)展規(guī)劃等因素。租金調整主要考慮的因素是項目的內(nèi)部條件，包括：案件商圈位置、品牌訴求、營銷策略、陽臺位置、商鋪位置、競爭因素、投資可達性等因素。
2. 如何準備租賃研究報告？
租金是如何確定的？標準從何而來？周邊競爭項目的租金水平是多少？商務區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？目標商戶的租賃級別如何？這些是租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過仔細的研究計劃和準確的研究對象來獲得。這里推薦幾個有代表性的租賃研究案例西直門嘉茂購物中心，分享租賃研究報告的整體思路和實施方法。
案例一：
深圳華潤萬象城租賃研究規(guī)劃報告
整個研究報告非常專業(yè)、全面。具體內(nèi)容包括深圳商業(yè)地產(chǎn)整體市場概況——整體市場供需水平分析、深圳主要商業(yè)區(qū)域（商圈）分析。對5家主要競爭對手（地王購物中心、中信城市廣場、西武百貨、太陽廣場、銅鑼灣廣場）進行詳細、深入的調查分析。考察重點是：項目位置、規(guī)模、投資條件（報價）、各層商戶組合；并從這5家商場中，每層選取1-2家不同業(yè)態(tài)的代表性客戶，調查其具體租賃情況，以供參考。
通過對目標商場案例的租金水平對比分析，以及不同行業(yè)的租金水平和租賃面積的對比分析，對深圳商鋪未來租金趨勢的初步發(fā)展建議，本案例的市場定位：商戶組合布局租金條件的制定及對規(guī)模化的影響 購物中心租金的主要影響因素、各層商戶組合布局及行業(yè)類型分布比例、各層商戶目標客群樓層、商場租賃條件的制定貝語網(wǎng)校，最后是本例中各樓層的出租計劃。
案例2：
天津銀河國際購物中心租賃研究報告
本案例首先從天津市零售業(yè)態(tài)分布入手，從全市商業(yè)物業(yè)的存量和新增供應，到百貨店、大型商超、超市、便利店、專業(yè)市場、購物中心等的租賃情況分析。并總結了一類商圈主要零售物業(yè)的租金水平和收租方式。
同時，詳細分析了零售商戶、餐飲商戶等商戶的租金收取方式，計算了案例的整體租金水平和各樓層的基準租金，并得出了同層商鋪的租金定價依據(jù)。制定了地板；以及未來的租金上漲比例和租金計劃的使用原則。
三、租金計算方法
示范一：營業(yè)額反算租金的計算方法
計算租金的方法有很多種，角度不同，方法也不同。常用的租金計算方法有以下幾種：
① 現(xiàn)場調研；
② 互聯(lián)網(wǎng)查詢；
③ 與第三方公司合作；
④通過營業(yè)額進行倒推估算（此方法較為準確，適用于研究難度大的大型商場的租金估算）；
⑤ 實證數(shù)據(jù)：對臨街商鋪和小商戶進行租金研究相對困難，研究數(shù)據(jù)相對真實準確。可以采用一種或兩種方法進行研究；對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)進行租金研究相對困難。 ，可以考慮選擇與第三方公司合作，或者根據(jù)營業(yè)額推斷，或者根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)做出判斷。
示范2：
購物中心營業(yè)預算、樓面租金明細說明
每層月租金總額的計算公式為：
一樓月租金總額=（年總費用×1樓占比）/12（其他樓層同理）
每層月/元/㎡，計算公式為：
公寓/樓層總建筑面積=公寓/樓層總建筑面積-出租面積/出售面積
計算公式：每層每月/元/㎡=一層月租金總額/建筑面積（??其他樓層依此類推）
好店和壞店的單價設置：
在平面圖上，根據(jù)樓層位置和人流量來標記商鋪的品質（以ABCD劃分）。根據(jù)優(yōu)劣程度，確定某一樓層商鋪單價的高低（優(yōu)劣商鋪單價計算請參考樓層系數(shù)（采用分解法計算） ，但每類商鋪的租金總和等于該層的總預算。
示范三：購物中心租金定價方法
根據(jù)商圈租金水平、廠家承受能力、商場投資回報情況，綜合考慮以下三種定價方式：
租金水平類比法：根據(jù)當?shù)刂饕倘Φ钠骄饨鹚剑茢嘣撋倘氨卷椖康淖饨鹚健Ｗ饨鹚绞巧碳议_店時選擇商圈的重要因素之一。
保本保利定價法：根據(jù)制造商的租金承受能力，分析典型行業(yè)在一定成本下的盈虧平衡點。只有大多數(shù)廠家能夠盈利，商場才能穩(wěn)定發(fā)展。廠家在投資開店之前，通常會計算營業(yè)額、租金、資金保障和利潤點。
投資收益分析方法：利用本項目的銷售價格水平計算預期租金水平。此方法僅供參考，不用于推導。
項目成本定價方法：根據(jù)項目的投資成本，按照靜態(tài)收益率計算項目的平均租金價格。由于我們無法得知該項目商業(yè)部分的地價、建筑安裝等投資成本，因此不能采用這種方法，需要開發(fā)商自行測算。
示范四：租金建議及收入預算
租金水平因樓層、配套設施、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平、市場供應等因素而異。對以上因素綜合分析如下：
樓層系數(shù)
它包括有底價差和無底價差兩個方面。樓層是租金差異最明顯的因素。也有極少數(shù)商業(yè)項目沒有底價差（比如女人街開盤時），用來鼓勵銷售，引起搶購，從而積累業(yè)主信息。這也是招商引資的一個賣點。一般商業(yè)項目，都有底價差異。一般來說，以第一層為基礎，每上一層（下一層），差異率較上一層減小至40%、35%、30%、25%左右。 。
支持組合因素
這個因素可以解釋同一層商鋪的租金價格如何差異化。如果商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪（店中店），定價將根據(jù)商鋪的位置、周邊環(huán)境、面積、內(nèi)部面積等因素進行定價。
商業(yè)業(yè)態(tài)因素
這種計算方法也稱為浮動租金法。根據(jù)傳統(tǒng)百貨店的做法，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)采用不同的傭金比例。同樣，這種方法在租賃形式上也可以借鑒。一般算法為：單位面積（每平方米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實際使用面積*傭金抵扣點=租金。
項目租售建議
目前商業(yè)地產(chǎn)銷售運營一般有五種方式：自購自營、純租賃、回租、帶租銷售、回購等，數(shù)據(jù)中一一分析。
4、名企項目租賃明細
上海正大廣場業(yè)態(tài)租賃明細
正大廣場租金情況：主力店固定租金為70至284元/月/平方米，非主力店固定租金為160至700元/月/平方米。非主力店中，服裝服飾類固定租金為580~620元/月/平方米，生活精品類固定租金為420~450元/月/平方米，餐飲食品類固定租金290~320元。元/月/平方米。
信息以表格的形式西直門嘉茂購物中心，對業(yè)務類型、租賃模式、固定租金（元/月/平方米）、折扣率等進行了非常詳細的介紹。包括每個品牌的租賃信息。
北京6家知名商場租金水平
本信息介紹了北京西單大悅城、北京藍色港灣國際商務區(qū)、北京apm購物中心、佳茂（西直門）購物中心、北京富力廣場、北京新中關購物中心六家知名商場的出租情況。
對單層建筑面積、業(yè)態(tài)定位、代表品牌、單店面積、租金價格、折扣率等進行表格統(tǒng)計。同時從商圈、業(yè)態(tài)組合、定位等方面分析了各項目的優(yōu)劣勢。
深圳十大知名商場租金水平
信息介紹了華潤萬象城、COCOPARK、海岸城、益田假日廣場、京基公園廣場、保利文化廣場、嘉信茂廣場、金光華、怡景中心城、花園城市中心10大商場的租金水平。租金價格從項目所在區(qū)域、商業(yè)樓區(qū)、一二層到五層都明碼標價。
其租金水平是平均租金的參考，主要是零售。部分服裝、品牌店的租金扣除為18-25%，餐飲品牌連鎖店的租金扣除為5-12%。
最新行業(yè)數(shù)據(jù)
北京4家知名商場租金明細
北京西單大悅城
項目文件
地址：北京市西城區(qū)西單北大街131號
商圈：西單商圈（市級商圈）
開業(yè)日期：2008年2月1日
面積：16073㎡
總建筑面積：20.5萬平方米
商業(yè)建筑面積：11.5萬平方米
商業(yè)層數(shù)：B4-F11
物業(yè)構成：購物中心、酒店、酒店式公寓、甲級寫字樓
開發(fā)商：北京新奧西縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
投資方：中糧集團
建筑設計：新加坡 CPG Pte Ltd
北京天弘建筑設計有限公司
商業(yè)顧問：戴德梁行
立面及室內(nèi)商業(yè)設計：美國斯亞國際集團
停車位數(shù)量：1,000個
業(yè)態(tài)占比
服裝零售站77%、餐飲站13%、服務站10%
租金詳情
項目優(yōu)勢
1、西單大悅城位于北京核心商務區(qū)西單商務區(qū)。商業(yè)氛圍濃厚，出行、休閑、娛樂、購物十分便利。
2、品牌組合相對領先，不少品牌在國內(nèi)或北京設立旗艦店。自身定位選擇與周邊知名百貨店錯位，利用自身規(guī)模大的優(yōu)勢在競爭中脫穎而出，引入H&M、GAP、優(yōu)衣庫、ZARA等大眾化、大眾化的品牌服裝品牌作為主力商店。
3、客流量大，周末和工作日人群沒有明顯區(qū)分。
4、與周邊傳統(tǒng)百貨商場擁擠的購物環(huán)境不同，每層都有主題休閑區(qū)。
項目劣勢
1、周邊商業(yè)過于密集。
2、傳統(tǒng)百貨商場開展促銷活動時，部分品牌的銷售額會直線下降。
3、商場里的化妝品較少。
北京apm購物中心
項目文件
地址：北京市東城區(qū)王府井大街138號
商圈：王府井商圈（市級商圈）
開業(yè)日期：2008年2月1日
總建筑面積：13萬平方米
商業(yè)建筑面積：9萬平方米
商業(yè)層數(shù)：B1-F6
物業(yè)構成：購物中心、甲級寫字樓
開發(fā)商：香港新鴻基地產(chǎn)集團
停車位數(shù)量：800個
租金詳情
項目優(yōu)勢
1、交通位置極佳，靠近長安街、王府井。
2、業(yè)態(tài)齊全，打造一站式消費理念。
作為中國王府井第一街、王府井商圈核心的第一家購物中心、GAP中國首家復式旗艦店，ZARA也選擇這里打造其亞洲首家三層復式旗艦店。最大的復式旗艦店NIKE北京，擁有5家最具特色、最獨特的國際大牌復式旗艦店。
項目劣勢
1、周邊商業(yè)過于密集，項目競爭激烈。滿租率不高，可供顧客選擇的還是不多。
2、樓層太高，樓上地下都空無一人。
北京家貿(mào)(西直門)購物中心
項目文件
地址：北京市西城區(qū)西直門外大街1號
商圈：西直門商圈
開業(yè)日期：2007年10月13日
總建筑面積約29萬平方米
商業(yè)建筑面積：8.9萬㎡
商業(yè)層數(shù)：B1-F6
物業(yè)構成：購物中心、甲級寫字樓
投資方：嘉茂集團
停車位數(shù)量：2,000個
租金詳情
項目優(yōu)勢
該項目具有巨大的區(qū)位優(yōu)勢。靠近地鐵換乘站和公交車站。商圈內(nèi)學校眾多，客流量巨大。項目業(yè)態(tài)齊全，凸顯一站式消費理念。其中，餐飲業(yè)務占比超過30%，從而創(chuàng)造了良好的客流聚集效應。這為后續(xù)的調整奠定了基礎。
項目劣勢
本項目的服裝品牌需要調整，比去年其他項目略低端，如一樓的LEVIS、TOUGH，二樓的MIGANO、Riddle等。而且品牌堆疊相對較多雜亂無章，缺乏合理的整理和調整。項目整體基調不足，更多依靠周邊便利的交通環(huán)境帶動客流。
北京富力廣場
項目文件
地址：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路55號
商圈：國貿(mào)商圈（市級商圈）
開業(yè)日期：2008年2月1日
總建筑面積：60萬平方米
商業(yè)建筑面積：16.7萬平方米
商業(yè)層數(shù)：B1-F6
物業(yè)構成：商場、酒店、酒店式公寓、甲級寫字樓
開發(fā)商： 富力集團
停車位數(shù)量：1,000個
租金詳情
項目優(yōu)勢
1、開發(fā)商實力雄厚，能為項目長期穩(wěn)定運營提供保障。
2、項目不僅交通便利，而且地理位置優(yōu)越。
3、項目周邊都是老舊小區(qū)，常住人口較多，提供了非常穩(wěn)定的消費群體。
4、晨曦百貨對項目業(yè)態(tài)起到了很好的補充作用。
項目劣勢
1、項目雖然靠近國貿(mào)商圈，但自有品牌比較低端，與國貿(mào)、新光等商場相比有較大差距。因此，對周圍的白領人群缺乏影響力和吸引力。
2、建筑內(nèi)品牌混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，需要調整。
3、缺乏大規(guī)模、有目的的消費場所。比如電影院、超市等，顧客流動性比較大的地方。
（注：由于租金受多種因素影響不可控調整，此信息僅供參考）
本文：上半部分來自盈商網(wǎng)，下半部分來自：商業(yè)地產(chǎn)研究院，摘要：地產(chǎn)精英堂
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