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1 簡介

我在稻香園北小區(qū)生活了幾年，對中關(guān)村旁邊的八一學(xué)區(qū)既有感情，也有了解。 在過去的六個(gè)月里，我為了換房走遍了這個(gè)學(xué)區(qū)的大部分社區(qū)和大樓。 這是我自己總結(jié)的。 我也覺得可以制定一份指南分享給其他虎媽虎爸，希望對大家有幫助。 未來可能會不時(shí)更新。

需要說的是，我畢竟只是一個(gè)生活在這里的普通家長。 主要信息來自于我自己的看房經(jīng)歷。 難免有遺漏和不完整的地方。 請?jiān)徫摇?/p>

2 目標(biāo)描述

2.1 八一學(xué)區(qū)簡介

對應(yīng)八一小學(xué)，直接入讀八一中學(xué)，九年一貫制

2014年之前，小學(xué)為原蔡和坊小學(xué)。 并入八一小學(xué)，成為八一小學(xué)。 隨著新鮮血液的注入和中關(guān)村的去中心化升級，生源變得更好，有了很大的改善。 它正在興起，但它與傳統(tǒng)學(xué)校不同。 牛小碧還是有差距的。

八一中學(xué)是北京市市級示范學(xué)校。 是一所傳統(tǒng)強(qiáng)校，并呈現(xiàn)出一定的上升趨勢。 近年來，八一中學(xué)的錄取分?jǐn)?shù)線略超理工、匯文中學(xué)等傳統(tǒng)強(qiáng)校，一定程度上體現(xiàn)了八一的實(shí)力。 如果說人大師范大學(xué)隸屬于第一梯隊(duì)，那么八一就可以算屬于第二梯隊(duì)了。

由于大部分社區(qū)都靠近八一中學(xué)，比如稻香園，它是八一的后門，九年來始終如一，政策風(fēng)險(xiǎn)很小。

附上官方介紹

北京八一中學(xué)位于中國北京中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)。 始建于1947年，是由聶榮臻元帥創(chuàng)辦的榮振子弟學(xué)校發(fā)展而來的一所現(xiàn)代而又歷史悠久的學(xué)校。 是北京市示范性高中。

據(jù)2015年7月學(xué)校官網(wǎng)顯示，北京八一中學(xué)校園面積156562平方米，建筑面積189661平方米。 學(xué)校集小學(xué)部、初中部、高中部、國際部為一體，共有教學(xué)班118個(gè)，學(xué)生4200余人，教職員工420余人。

2.2 八一學(xué)區(qū)房間位置分布

2.2.1 學(xué)區(qū)位置分布

如圖所示，從鏈家地圖上可以看到，社區(qū)很多，看上去比較復(fù)雜。 但根據(jù)地理位置和社區(qū)連通性，大致可以分為幾個(gè)大的區(qū)域。 只要了解這些領(lǐng)域就可以了。 從北到南，從西到東，它們是：

l 稻香園北社區(qū)

l 稻香園南社區(qū)

l 大河別墅

l 海淀南路31號院

l 海淀南路

l 海淀南路24號院

榆樹林

這些區(qū)域散布著一些公寓式住宅，包括中關(guān)村的一些公寓、海淀南路的公寓、倒寺院的沁園公寓等。 它們統(tǒng)稱為公寓。

2.2.2 周邊設(shè)施（以稻香園、大河為中心，步行、騎行范圍內(nèi)）

中關(guān)村購物中心（走、吃、喝、玩）、

美食寶街（散步、吃喝）

家樂福（步行、生活用品）、

地鐵（步行、高檔超市）、

華聯(lián)購物中心（步行、美食、飲料、娛樂、兒童活動）

頤和園（步行和騎自行車）

海淀公園（步行）

海淀婦幼保健院（步行二年級，我孩子出生的地方）

海淀醫(yī)院（步行、自行車二級）

眾多幼兒教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

2.3 各社區(qū)概況

一些分散的、沒有社區(qū)的單體建筑我就不介紹了。

l 稻香園北社區(qū)、南社區(qū)：八一中學(xué)后門。 社區(qū)環(huán)境較好，綠化較好，尤其是道北。 社區(qū)內(nèi)有公立幼兒園、海淀青少年活動中心。 您不必離開社區(qū)即可參加培訓(xùn)課程。 這是20世紀(jì)90年代的模范社區(qū)。 ，性價(jià)比高，適合預(yù)算有限想買兩居室的父母。 這房子是80年代中期或90年代初期的。

l 大河莊園：稻香園北小區(qū)旁，高端社區(qū)，大戶型，總價(jià)高，社區(qū)環(huán)境好，新，性價(jià)比高，適合預(yù)算充足的家長，房齡2003年

l 海淀南路31號：獨(dú)立社區(qū)，環(huán)境好，管理好。 房子很少出租出去。 價(jià)格很高。 基本上不需要考慮。 房子的樓齡是2000年。

l 海淀南路：中關(guān)村以南，缺乏社區(qū)環(huán)境。 路南面比北面稍好一些。 價(jià)格比稻香園便宜，但不推薦。 這所房子是20世紀(jì)80年代末的。

l 海淀南路24號院：靠近倒立寺，社區(qū)環(huán)境最好。 這里有一些老建筑，但維護(hù)得很好。 你幾乎不能搬出房子。 當(dāng)然，價(jià)格也不便宜。 單價(jià)與萬全欣欣家園的豪宅相當(dāng)。 房屋的年代跨度很大。 有80后、90后、2000后。

l 榆樹林（1999）：社區(qū)很小，只有兩棟板樓。 亮點(diǎn)是靠近中關(guān)村購物中心。 剩下的房間不多了。

l 公寓類型：新建，有大型公共公寓，大部分缺乏住宅區(qū)，會根據(jù)實(shí)際情況考慮

停車條件如下：

大河村人車分離，停車方便。 昂貴的。 停車位可能需要單獨(dú)購買。

稻香園北，想停就停，車位免費(fèi)，小區(qū)大，樓間距大，車位數(shù)量多，基本可以停在那里

稻香園南，隨時(shí)可以停車，免費(fèi)，小區(qū)狹長，樓間距小，停車位緊張，有時(shí)不得不停在小區(qū)外的馬路上

海淀南路24號、海淀南路31號。 停車方便。 不知道停車位是否免費(fèi)。

不知道其他一些分散小區(qū)的停車情況。

2.4 深入社區(qū)

一個(gè)是我住的小區(qū)，一個(gè)是我經(jīng)常看房的小區(qū)。 有些小區(qū)的房子比較少，我不太關(guān)注。 我這里就不詳細(xì)說了。

2.4.1稻香園北區(qū)

塔樓臨街，方位良好，面向社區(qū)。 可供出售的房子很少，而且價(jià)格很高。

板樓不臨街，多為南北朝向。 推薦 3、4、5 號樓。 建筑物之間的距離很大。 其中4號樓條件最好。 它已被夷為平地并傾斜，隨后是 5 號樓。

班塔與10號樓合并，緊鄰崗溝巷，坐東朝西，有大戶型。

有兩個(gè)活動廣場適合小朋友玩

小區(qū)旁邊的地鐵即將開通，但效益還沒有完全發(fā)揮出來。

2.4.1 稻香園南區(qū)

包括八一家大院在內(nèi)，主要由板樓、板樓組成，坐北向南，與北小區(qū)以門、巷之隔。 八一中學(xué)后門。 樓間距和社區(qū)規(guī)劃比北區(qū)差，停車也比較麻煩。

2.4.2 大河山莊

高檔社區(qū)中，平樓（1號）和平塔（2 3 4號）坐北向南，塔樓（6 7 9號）坐向稍差。 主要是大單位，小區(qū)環(huán)境好。 人和車輛。 不推薦臨街的5號辦公空間。

2.4.3 海淀南路24號院

外交部高端公共住房小區(qū)環(huán)境非常好，管理也很好。 房子雖舊，但保養(yǎng)得很好。 一進(jìn)來你就會喜歡它。 可供選擇的房間較少北京市八一學(xué)校，價(jià)格也較高。

2.4.4 海淀南路31號院

聽說不錯，不過還沒出房間。

2.4.5 海淀南路（蘇州街地鐵至海淀黃莊之間）

4號樓、6號樓、7號樓、11號樓等，偶數(shù)在路南，奇數(shù)在路北。 一般沒有小區(qū)，或者樓下環(huán)境較差，停車和帶孩子玩耍都不方便。 優(yōu)點(diǎn)是離兩條地鐵都很近。 相比自住，更適合出租給上班族，居住、交通便利。

2.4.6 公寓類別

因?yàn)殛P(guān)注的少，每間公寓都不一樣，所以一定要實(shí)地查看。

3 價(jià)格

我想對8月1日的內(nèi)部和外部價(jià)格進(jìn)行橫向比較，但又擔(dān)心會引起不必要的爭議。 所以這里我只教大家一個(gè)估算實(shí)際房價(jià)的方法，幫助大家準(zhǔn)確掌握市場情況。要點(diǎn)如下

1）查詢房價(jià)有3個(gè)地方

a 鏈家網(wǎng)頁打開社區(qū)網(wǎng)頁看到的平均價(jià)格

b. 打開鏈家網(wǎng)站上的地圖就可以找到房子。 點(diǎn)擊蘇州街各社區(qū)的綠色小塊，即可顯示平均房價(jià)。

c 在鏈家手機(jī)APP上查看社區(qū)均價(jià)

d. 在鏈家手機(jī)應(yīng)用上的地圖上找到房子，就可以看到小區(qū)的均價(jià)。

acd顯示一致，而b顯示一般比acd高5000到10000。 b更接近真實(shí)情況，可能是我忘記處理了。 ACD 是經(jīng)過處理的數(shù)據(jù)。 一方面迎合政府，另一方面用低價(jià)吸引顧客。 例如北京市八一學(xué)校，今天稻香園社區(qū)的ACD顯示為97,000，而B顯示為107,000。 如果你來實(shí)際看一下房子，你會發(fā)現(xiàn)像樣的都在B位。

2）鏈家計(jì)算的小區(qū)均價(jià)包括該小區(qū)所有房屋（系統(tǒng)限價(jià)鎖定的除外）。 這些房屋中包括相當(dāng)數(shù)量的低價(jià)缺陷房，特別是劣質(zhì)樓、半地下樓等。此外，還有一些均價(jià)較低的大面積樓盤，自然拉低了均價(jià)，給人們帶來了不便。錯覺。 如果你的目標(biāo)是最受歡迎的小兩居室或一居室，那么你喜歡的房子一定比你在網(wǎng)上看到的均價(jià)貴5000到15000。 當(dāng)你實(shí)際看房子時(shí)你就會知道這一點(diǎn)。

3）現(xiàn)在是買方市場。 我們一定要珍惜這個(gè)機(jī)會。 不要網(wǎng)上看房，不要使用鍵盤、手機(jī)看房。 您必須實(shí)地查看房屋。 必要時(shí)采訪業(yè)主，反復(fù)討價(jià)還價(jià)，了解第一手市場情況。

4）大多數(shù)房主都不是慈善家，不會為了買房而買房。 每個(gè)房主一定有一個(gè)心理價(jià)位，這個(gè)價(jià)位是由他的置換房屋需求決定的。 如果價(jià)格低于這個(gè)價(jià)格，他就不會出售并選擇放棄更換。 繼續(xù)持有房子，等待下一次的放松和上漲，所以不要指望房價(jià)會無休無止地下跌，該出手的時(shí)候出手。

5）以上幾點(diǎn)適用于所有二手房，而不僅僅是八一區(qū)。