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問：

現(xiàn)在我手頭上有400萬，我想用全款或小額貸款在北京買一套大的兩居室或三居室電梯房。 總付款不超過450。首選豐臺(tái)，主要是10年內(nèi)出租，保值或升值最好。 在北京有首套房貸款資格，但只有第二套房商業(yè)貸款。 不管學(xué)歷如何，我都在豐臺(tái)總部基地工作，請推薦

A：

1、如果你購買了450萬元以內(nèi)的兩居室、三居室，并出租十年，則屬于投資性房產(chǎn)。 這是維護(hù)和增值財(cái)產(chǎn)的最佳方式。 這個(gè)理想是相當(dāng)圓滿的，但在骨感現(xiàn)實(shí)中卻并不容易實(shí)現(xiàn)。

2、100平米的兩居室、三居室每平米要4萬多。 這個(gè)價(jià)格在豐臺(tái)是買不到投資房的，只能在郊區(qū)買。 學(xué)區(qū)房就不考慮了。 北京所有的學(xué)區(qū)房都是400萬起，而且都是小戶型或者公寓。

看看長陽，離豐科園也不算太遠(yuǎn)了。 但不要有太高的期望。 北京郊區(qū)的房租普遍略低。 不然誰會(huì)千里迢迢來這里租房子？ 另外，市場期間傳導(dǎo)順序不高，一般在市區(qū)之后。 我只能說，價(jià)格走勢大概率不會(huì)落后于城市市場，但超過城市市場的可能性不大。 這取決于房山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

另外，在長陽買一套三居室也不容易。 這個(gè)價(jià)位的房子是有的，但要么是經(jīng)濟(jì)適用房，要么有缺陷，不能算投資房。 我們先來看看。

3、總之，不要抱有太高的期望。 北京房價(jià)昂貴，投資門檻也較高。 如果您有剛需的房子的預(yù)算，您應(yīng)該考慮自己住在那里。 如果你的期望太高，你很容易被愚弄。 要小心。

僅供參考。

問：

我目前擁有一套500元左右的房子（不含抵押），總貸款預(yù)算預(yù)計(jì)為700-750元。 現(xiàn)在想換一套朝陽的房子，既能住，又能兼顧學(xué)區(qū)，還能保值。 目前我們主要看的是匯中里小區(qū)、安徽北巷、芍藥居北巷的幾個(gè)花園，以及望京的南湖中花園和南湖東花園。 您認(rèn)為哪一個(gè)更合適，或者您還有其他建議嗎？

A：

1、自住+學(xué)區(qū)+保值，夠了嗎？ 我認(rèn)為同時(shí)兼顧所有事情有點(diǎn)困難。 不加入學(xué)區(qū)還好，但在這個(gè)招生高峰期，確實(shí)不容易。

2、就學(xué)區(qū)而言，匯中里當(dāng)然是首選，朝外的處理能力超強(qiáng)。 不過看看價(jià)格你就明白了。 你得到你所付出的。 學(xué)區(qū)的溢價(jià)和東西方?jīng)]有什么區(qū)別。 很容易就花費(fèi)10萬以上，而小學(xué)只需要7萬或8萬。 兩者之間的值是九年制學(xué)位的值。 17630剛上線時(shí)，匯眾利受到了重創(chuàng)。 可能還多跌了10-15%，但第二年不實(shí)施后才回升。 所以如果關(guān)注學(xué)校就在這里買，但保值性不要抱太高期望。 畢竟，可以實(shí)現(xiàn)多所學(xué)校。 2025年之后，還將出現(xiàn)招生低谷期。

3、仁潮西區(qū)、嘉銘西區(qū)保費(fèi)率略低，一分錢一分貨。 嘉銘西區(qū)的表現(xiàn)不如東區(qū)。 任朝可能有多個(gè)學(xué)校。 去年，和平西樵進(jìn)行了調(diào)整。 就連東區(qū)的四大圣盤，也都進(jìn)行了調(diào)整。 想一想。 此外，近年來芍藥居多個(gè)區(qū)域的銷售火爆。 有很多孩子在學(xué)校就讀。 到了中學(xué)，就看老師能不能跟得上。 這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，所以要考慮一下。

4、望京的中原、東原一區(qū)不計(jì)學(xué)區(qū)房，對應(yīng)學(xué)校一般。 可以在東苑二區(qū)算，中學(xué)是辰芬，所以保費(fèi)不算太高。 畢竟小學(xué)是明園。 所以相對來說，這里的性價(jià)比還不錯(cuò)，但是學(xué)校不如朝外。

5、簡而言之，就是這樣的情況。 1000萬元以下的學(xué)區(qū)房存在溢價(jià)。 畢竟，這是大多數(shù)父母的選擇。 總價(jià)越高，保費(fèi)就越低，普通家庭難以承擔(dān)。 朝陽區(qū)更為明顯。 嘉銘東區(qū)、陳芬區(qū)的大型商品房沒有溢價(jià)，但價(jià)格昂貴。 我沒有太多建議，我只是列出這些情況，看看哪一種適合你。

僅供參考。

問：

預(yù)算400-450，石景山、門頭溝。 我要照顧生活和孩子的學(xué)業(yè)。 門頭溝區(qū)北京八中京西附屬小學(xué)和京西八中可以算學(xué)區(qū)嗎？ 他們有多強(qiáng)？ 附近有一些改良過的房子，都不錯(cuò)，價(jià)格也合理。 如果金鼎街二小辦學(xué)24年，會(huì)穩(wěn)定嗎？ 哪個(gè)屬性比較好？

A：

1.不是一個(gè)很好的學(xué)區(qū)。 北京能樹學(xué)區(qū)的房子全部溢價(jià)，相當(dāng)于奢侈品定價(jià)的超額利潤。 東西城的都算了，海淀的大部分都算了，石景山的靖遠(yuǎn)、景山鴛鴦都算了。 不過其他學(xué)校不加保費(fèi)都還不錯(cuò)，生活性價(jià)比還是很高的。

2.關(guān)于京西八中的實(shí)力，我沒有關(guān)注去年的成績。 2021年的分?jǐn)?shù)好像在590左右，這意味著還不錯(cuò)。 這是一所中學(xué)，正在努力改進(jìn)。

3、金二小學(xué)，2024年的招生情況我不能告訴你，你得問當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)或者教育人員。 應(yīng)該沒事，不用太緊張。 對應(yīng)的九中也不錯(cuò)。 石景山是一所歷史悠久、辦學(xué)有方的學(xué)校。 應(yīng)該比京西八中的分?jǐn)?shù)要高一些。 我記不清具體情況了。 如果你想讓孩子上學(xué)，盡量留在石景山。 中考期間，還有京園、京山鴛鴦可以參加考試。 除了門頭溝安慧北里小學(xué)，還有更多選擇。

4.具體是哪個(gè)屬性？ 我猜不出來，只能問當(dāng)?shù)氐闹薪榱恕?/p>

僅供參考。

問：

我手里有三套房子，最近打算升級(jí)。 我會(huì)賣掉兩個(gè)，留下一個(gè)，這樣我就可以有錢買房子了。 2000年初的預(yù)算。我看了棕櫚泉，很滿意，但目前沒有合適的公寓。 我參觀了梵海觀湖。 社區(qū)和品質(zhì)都不錯(cuò)，但我受不了姚家園路的擁堵。 再往前走到了酒仙橋望京，同樣感覺很遠(yuǎn)很堵。

我還了解了 Minutes Bridge 的新發(fā)展。 新房子確實(shí)不錯(cuò)。 環(huán)境、裝修品質(zhì)、科技感都是無與倫比的。 但畢竟我們不知道10年后一個(gè)好的計(jì)劃會(huì)是什么樣子。 所以現(xiàn)在我很困惑，到底該不該在位置不確定的地方買新房呢？ 如果您正在尋找二手房，應(yīng)該等到Palm Springs售出之后，還是還有其他選擇呢？

A：

1、改善這個(gè)不方便的建議，我一般只能從投資的角度來分析。 根據(jù)個(gè)人喜好，自住體驗(yàn)比較合適。

2. 十年后分鐘圣殿一定會(huì)比現(xiàn)在更好。 但情況可能也好不了多少。 兩區(qū)交界處的口袋陣地，豐臺(tái)轄區(qū)三面包圍朝陽，那么配套建設(shè)的費(fèi)用誰來支付呢？ 我猜業(yè)主買單了。 不管怎樣，房子肯定是非常好的，但是如果你有保值的想法的話，就再考慮一下吧。 反正這些年朝陽對南方并沒有太重視，豐臺(tái)也未必會(huì)太博愛。 我覺得十年比較短，長期投資不如投資20年。

3.盤海湖景和棕櫚泉也很不錯(cuò)。 以自住為主的豪宅從投資角度來看也不錯(cuò)。 他們也不甘落后，比朝陽公園西邊的那些要好得多。 這完全取決于您自己的喜好。 如果你專注于投資，那就向北看。

僅供參考。

問：

我現(xiàn)在住在大興嶼花園2號(hào)，孩子已經(jīng)上小學(xué)24年了。 我想在西城、海淀或東城學(xué)區(qū)買房（對這些學(xué)區(qū)知之甚少）。 我有兩個(gè)問題想請教。 1.如果我今年下半年或者明年上半年買的話，子彈有限，400+，而且我們不要求頂級(jí)學(xué)區(qū)，中等就行。 有推薦合適的社區(qū)嗎？ 2.如果小學(xué)之前不買，等到大興三四年級(jí)再買。 你會(huì)有更多的子彈，但我不知道轉(zhuǎn)學(xué)會(huì)有多困難。 是不是要看運(yùn)氣？不知道如何選擇

A：

1. 最好先決定要去哪個(gè)行政區(qū)。 東西方的教育模式還是不同的，不宜一概而論。 這就像申請高考或者找工作一樣。 沒有最好的選擇。 您只需看看什么適合您。 建議先確定行政區(qū)，再談學(xué)區(qū)，最后談社區(qū)和住房。

2. 轉(zhuǎn)學(xué)有多難？ 理論上來說，并沒有那么大。 如果你有房子和家庭，你可以轉(zhuǎn)移。 但能獲得座位并不靠運(yùn)氣。 你肯定考不上好學(xué)校。 因?yàn)?024年也是高峰期，無論怎么轉(zhuǎn)學(xué)，都是在同一個(gè)班級(jí)。 每個(gè)好學(xué)生都會(huì)受到很多人的注視，不會(huì)有空閑的名額。

從小初升職是靠運(yùn)氣，但在海淀卻可以靠實(shí)力。 但按照現(xiàn)在的模式，如果想招收更多的人才，三年級(jí)轉(zhuǎn)學(xué)到海淀就有點(diǎn)晚了，四年級(jí)肯定就來不及了。 在西城，座位是靠運(yùn)氣分配的，一開始有小升大抽，不允許直接晉級(jí)。 東城比較公平。 理論上是可以得到直升的，但前提是你能進(jìn)入直升學(xué)校，這就比較幸運(yùn)了。

3. 外人很難建議你如何選擇。 這取決于你自己的情況。 牛娃和虎媽去海淀拼實(shí)力。 400+，可以在好學(xué)區(qū)買房，比如萬壽路或者羊坊店。 這個(gè)價(jià)位的老房子也有，但是貸款可能不太容易。 西城上下限很高，但是這個(gè)價(jià)格買不到好學(xué)區(qū)。 基本上就是廣州外國語大學(xué)的榮豐公寓，主要覆蓋西城學(xué)生。 東城比較適合普洼，可以買龍?zhí)?，東沖前也可以買興隆公寓。

最好不要考慮轉(zhuǎn)學(xué)到另一所學(xué)校。 實(shí)在是一個(gè)無奈的選擇。 如果真能占便宜，學(xué)區(qū)房誰能提前幾年準(zhǔn)備好呢？ 另外，如果你有什么想法，就盡快去做吧。 今年北京房價(jià)上漲的可能性較大，節(jié)前節(jié)后成交量將快速增加。

僅供參考。

問：

目前我們有兩套公寓，一套位于朝陽國際村，一套位于海淀牡丹園，一居室。 我還是不想走出四環(huán)，而且我對居住環(huán)境有要求，所以我不想去老小區(qū)。 目前，兩人一處在北四環(huán)，一處在稻香湖工作。 孩子已經(jīng)上學(xué)28年了。 如果您有以下疑問，請分析一下：

1.因?yàn)槲掖蛩銚Q上游學(xué)區(qū)，所以不確定現(xiàn)在合適還是2年后孩子少了合適？ 一方面我覺得頂尖學(xué)區(qū)不應(yīng)該下降，另一方面我擔(dān)心供需變化會(huì)影響。 你怎么認(rèn)為？

2.請?jiān)u估以下選項(xiàng)（雞寶寶可以接受，但我不太想?yún)⒓訆W數(shù)）：

2.1 賣掉國際村，然后用100萬元在西城德勝地產(chǎn)買一套沒有煤氣的兩居室，這樣就可以上學(xué)了。 我最喜歡的是它離學(xué)校很近而且很新。 稍后我們會(huì)根據(jù)孩子的情況考慮是否再出售一套改進(jìn)。

2.2 兩套房子都賣了，2000以內(nèi)在德勝買了一套新的三居室。

2.3 賣國際村的，去萬壽路買一套永定翠庭的兩居室，100萬左右。 上次去新河五一小學(xué)看看。 隨后根據(jù)情況再換一套。

請幫我分析一下。 您認(rèn)為還有其他更合適的解決方案嗎？ 我確實(shí)在海淀/西城閑逛，請勿噴。

A：

1.如果賣房后預(yù)算較大，請?zhí)崆白龊脺?zhǔn)備。 房子很可能比現(xiàn)金更值錢。 即使過了高峰期，價(jià)格也可能不會(huì)直接下降。 根據(jù)其他國家和地區(qū)的先例，價(jià)格更有可能緩慢上漲。 這幾年北京的公寓、寫字樓等功能性物業(yè)也遵循了這一趨勢，學(xué)區(qū)房的平房也逐漸降低了溢價(jià)。

但別以為頂級(jí)學(xué)區(qū)不會(huì)降價(jià)。 這取決于猜測增加多少。 第二學(xué)區(qū)算不上一流。 那是當(dāng)年北京第一個(gè)學(xué)區(qū)，但第二年，無數(shù)炒房客血本無歸。 1911年上地學(xué)區(qū)事件期間，它被凍結(jié)了兩個(gè)月，沒有銷售。 從金融街平房的價(jià)格走勢來看，已經(jīng)保持了八年不漲的記錄。

供給和需求是顯而易見的，所以取決于當(dāng)時(shí)的政策。 鼓勵(lì)政策可以支持，否則概率會(huì)逐漸下降。

2、吉巴沒有參加奧數(shù)，但海淀至今還是比較關(guān)注奧數(shù)。 所有的杯賽仍然秘密舉行，每個(gè)學(xué)校都認(rèn)為碩士學(xué)位就足以保證穩(wěn)定。 想一想，只要點(diǎn)擊動(dòng)作存在，不參加奧數(shù)比賽，就得進(jìn)入陣營、進(jìn)入市場。 難度取決于你自己的判斷。

3、德盛地產(chǎn)的優(yōu)勢是價(jià)格相對較低。 但也要想想，這么好的房子這么便宜，為什么這么便宜呢？ 只要你喜歡，它本身就便宜。

4. 如果可以的話，買一套普通的房子。 當(dāng)學(xué)區(qū)功能弱化時(shí)，居住功能將更加受到關(guān)注。 好學(xué)區(qū)的好房子是稀缺的。

5、萬壽路的溢價(jià)沒有德勝高，但在海淀就是點(diǎn)擊量的問題。 最好先決定您想要哪個(gè)行政區(qū)。 這沒什么可抱怨的。 這取決于你自己的情況。 目前，虎媽牛娃已經(jīng)前往海淀，試圖讓一些新兵登陸。 西城上下限很高，但是技巧卻很少。 你只能判斷什么適合你，外人不知道。 簡單來說就是這樣。

僅供參考。

問：

我們現(xiàn)在在豐臺(tái)租房子。 我們家里有兩個(gè)孩子。 老大馬上就要上小學(xué)了，所以我們想找一所有類似學(xué)校的小學(xué)。 目前預(yù)算是首付300萬（最多320），可以貸款300左右，整體房價(jià)適當(dāng)控制在600。由于家里有4口人，再加上老人照顧小孩子的話，估計(jì)3間臥室就合適了。

看完豐臺(tái)區(qū)，我不想買沒有電梯的90年代板樓。 望園東巷七里莊的房子有三居室電梯，售價(jià)550萬左右。 我不知道這個(gè)小區(qū)是否可以去馮師范大學(xué)附屬小學(xué)，或者是否劃了多個(gè)學(xué)校（不知道小學(xué)和五小是否可以去）。 后來還有一個(gè)考慮，就是在西城隨便買一套面積更小的破舊公寓，然后把戶口轉(zhuǎn)移到那里。 然后把房子賣掉，在南二環(huán)和南三環(huán)之間買一套。 我看楊橋以北的房子不是很貴。 或者你也可以把西城那個(gè)又舊又破的小房子租出去，自己租一個(gè)大點(diǎn)的。

考慮到這些，我還是要考慮一下學(xué)校。 它不必太好，但也不必太差。 房子可容納 3 名成人和 2 名兒童。 您認(rèn)為應(yīng)該如何考慮和權(quán)衡？ 或者還有其他領(lǐng)域可以推薦嗎？

A：

1、望園基本上有三所小學(xué)。 一小學(xué)、五小學(xué)的概率不高。 不然即使你在學(xué)區(qū)房，價(jià)格也已經(jīng)漲了。 你得到你所付出的。 到目前為止，我們只有北戴學(xué)區(qū)有住房。

2、西城的出租屋租金在400左右，典型的是廣州外國語學(xué)區(qū)，老房、榮豐公寓都有。 南三環(huán)沿線的比較適合自住，經(jīng)濟(jì)，但長遠(yuǎn)來看升值有點(diǎn)慢。 南三、北五，至今未見明顯逆轉(zhuǎn)趨勢。 不過和西城換房租倒是很劃算，還能占到學(xué)區(qū)溢價(jià)的便宜。

3.我無法建議如何衡量，這取決于你自己的想法。 或者看看北戴的房子。 保費(fèi)率與西城平均水平基本持平。 但小學(xué)、第五小學(xué)+第二中學(xué)的組合很好，進(jìn)入十二中學(xué)的概率也很高，所以比廣州外國語學(xué)校這樣的學(xué)區(qū)劃算。 但缺點(diǎn)是中考時(shí)選擇較少，對牛娃不太友好。

4、學(xué)區(qū)房最好自己定。 外人給你建議是不好的。 否則，去石景山看看。 靖遠(yuǎn)和靖遠(yuǎn)也不錯(cuò)。 優(yōu)點(diǎn)是溢價(jià)比較低，和豐臺(tái)十八中區(qū)差不多，因?yàn)闆]有十二中這樣的級(jí)別選擇。 另外，中考期間選擇不多，高峰期也不一定能保證正確錄取，所以還是物有所值的。

僅供參考。

問：

我在網(wǎng)上等待回復(fù)。 請?jiān)侔l(fā)送一次。 請?jiān)趦尚r(shí)內(nèi)回復(fù)。 預(yù)算300到400萬，我在北五環(huán)外工作。 我糾結(jié)的是北七家、天通苑、里水橋、回龍觀、沙河。 希望是一個(gè)年限高、品質(zhì)高、升值好、通勤方便的次新房。 如果能附帶學(xué)區(qū)就更好了，但目前預(yù)計(jì)不會(huì)實(shí)現(xiàn)。 目前共有8處房產(chǎn)。 請幫助我們選擇最好的一個(gè)。 我們必須明天早上做出決定，所以請盡快做決定。

A：

1. 你昨晚11:30給我發(fā)了這個(gè)，你在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)回復(fù)了。 你怎么這么霸道？ 別說我沒沒收錢。 即使我這樣做了，我也不會(huì)犯罪。

2. 300-400，你是怎么預(yù)算的？ 至少還缺一間房間。 但八套房中有兩間售價(jià)為450，如果價(jià)格超過450怎么辦？ 我可以討價(jià)還價(jià)嗎？ 另外，我從來沒有聽說過同時(shí)做出8套房的決定。 我真的不明白。

3.具體住房我無法評(píng)論。 如果不在場，只看平面圖是沒有用的。 或者采用排除法。 北七家這兩個(gè)地方算交通便利嗎？ 地鐵是郊區(qū)的必備設(shè)施。 如果有的話，不會(huì)加分。 如果沒有用，肯定會(huì)丟分。 反正之前也談不上欣賞，所以稍微落后了一些。 這幾年英語作文，北七升值的房子都是地鐵沿線較老、品質(zhì)較高的房子。 兩級(jí)分化越來越明顯。 這兩棟房子不能說是好。

麗水橋算公寓。 這里有很多公寓。 如果你注重自住或出租，適合，但如果你注重升值安慧北里小學(xué)，就不適合。 甘蔗不可能兩頭都甜，就看你看重什么了。

4、回龍觀和天通苑都超預(yù)算。 如何解決問題？ 如果你能買到，就盡力吧。 無論哪種方式都可以。 回龍觀比較好。 學(xué)區(qū)也可以稱為 Changer。 雖然不是直接升職，但也還是在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。 沙河的那家還可以，但是價(jià)格好像不對。 這不僅僅是地板問題。 北街家園的應(yīng)該不會(huì)這么便宜吧。 我認(rèn)為還有其他缺陷。 我們來調(diào)查清楚吧。 沒有人是愚蠢的。

5. 簡而言之，就是這樣，一分錢一分貨。 如果預(yù)算能滿足的話，回龍觀是首選，天通苑是第二選擇。

僅供參考。

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