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·草根堂主人 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015·

老章是一家商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司的負(fù)責(zé)人，曾擔(dān)任過多家大型商場(chǎng)的總經(jīng)理。最近跟他交流疫情前后的商業(yè)地產(chǎn)狀況，有不少新知，拿來(lái)與讀者們分享。下面以他的第一人稱敘述來(lái)呈現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的日子非常好過，尤其是頭部品牌的商業(yè)地產(chǎn)，地理位置好，客流量大?？土髁看?，租賃商鋪的商戶能掙到錢，商場(chǎng)的商鋪也會(huì)供不應(yīng)求。商戶掙得越多，商場(chǎng)的收益也會(huì)跟著水漲船高。

真正賺錢的商場(chǎng)，主要收入來(lái)源不是商鋪?zhàn)饨?，而是商家的營(yíng)業(yè)額提成。商場(chǎng)和商戶簽署租賃合同的時(shí)候，在房屋租金的收取上，通常按照保底租金和營(yíng)業(yè)收入提成二者取其高的方式進(jìn)行。

舉個(gè)例子，把一個(gè)鋪面租給了一家餐廳，這個(gè)鋪面的月租金是3萬(wàn)元，那么這3萬(wàn)元錢就是保底租金。所謂保底租金，就是不管商鋪的生意好壞商場(chǎng)降保底申請(qǐng)范本，商場(chǎng)每個(gè)月最少能從他那兒收到3萬(wàn)元錢的保底租金。

但是，最重要的是，商場(chǎng)還會(huì)跟餐廳簽一個(gè)營(yíng)業(yè)收入提成條款。早些年，一般是按照營(yíng)業(yè)額的10%提成，這些年，大部分是12-17%。按照行業(yè)、公司規(guī)模和品牌大小，營(yíng)業(yè)額提成有不同的比例。通常，越是高級(jí)的商場(chǎng)，提成比例就越高，最狠的能收到20%以上。

就按10%的提成算，如果這家餐廳月營(yíng)業(yè)額做到50萬(wàn)，10%的提成就是5萬(wàn)元，按照保底租金和營(yíng)業(yè)收入提成二者取其高的方式，那個(gè)月就能從餐廳收到5萬(wàn)元的租金。

基于這個(gè)邏輯商場(chǎng)降保底申請(qǐng)范本，商業(yè)地產(chǎn)特別歡迎坪效更高的商業(yè)。坪效越高，收的租金就越多。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也喜歡大品牌，大品牌不但可以提升商場(chǎng)檔次，也能吸引高質(zhì)量客流。

我給你講個(gè)真事，這事發(fā)生在北方某城市。

A是全國(guó)知名的商業(yè)地產(chǎn)頭部品牌，在全國(guó)各大城市都隨處可見，B是一家全球知名的頂級(jí)快時(shí)尚連鎖品牌。幾年前， A商場(chǎng)的總經(jīng)理親自出面，許諾若干條件之后，成功地吸引B品牌入駐商場(chǎng)。

這些條件，大致包括：

第一，A商場(chǎng)將最好的地段，最好的商鋪位置，以最優(yōu)惠的價(jià)格租給B品牌，合約一簽就是十年，并且承諾前五年不漲租金。

第二，A商場(chǎng)向B品牌提供數(shù)百萬(wàn)人民幣的裝修補(bǔ)貼金。

第三，B品牌和A商場(chǎng)簽了一個(gè)反保底協(xié)議。所謂反保底協(xié)議，指的是，B品牌和A商場(chǎng)共同約定一個(gè)B品牌的年度銷售額，如果B品牌的門店沒有達(dá)到相應(yīng)的銷售額，不但不用向A商場(chǎng)支付租金，反過頭來(lái)，A商場(chǎng)還必須按照某種方式，補(bǔ)償B品牌的損失。